Traumhafter LAGE mit FERNSICHT am Waldrand mit Einliegerwohnung

Beschreibung Landing Page / Exposé

GROSSZÜGIGE VILLA IN NATURNAHER HANGLAGE MIT EINLIEGERWOHNUNG UND VIEL GESTALTUNGSPOTENZIAL

Diese eindrucksvolle Villa befindet sich in ruhiger, naturnaher Hanglage auf einem großzügigen, grün eingebetteten Grundstück und verbindet repräsentatives Wohnen, viel Privatsphäre und außergewöhnlich flexible Nutzungsmöglichkeiten.

Das Haus wird vollständig unbewohnt übergeben und kann nach Erwerb frei genutzt, modernisiert und individuell gestaltet werden.

ARCHITEKTUR / EINGANGSEBENE

Die Architektur folgt dem natürlichen Geländeverlauf. Durch die Hanglage befindet sich der Hauseingang auf Erdgeschossniveau, während der rückwärtige Teil dieser Ebene teilweise im Erdreich liegt.

Man gelangt somit nicht klassisch „in den Keller“, sondern bewegt sich vom Eingangsbereich aus auf einer Ebene.

Bereits die großzügige Diele mit geschwungener Treppe vermittelt einen repräsentativen Charakter. Auf dieser Ebene befinden sich:

– Garderobennische
– Gäste-WC
– Vorrats- und Hauswirtschaftsflächen
– Heizungsraum
– Party-/Hobbyraum
– Vorratsküche
– weiterer flexibel nutzbarer Raum
– Doppelgarage mit direktem Zugang ins Haus

HAUPTWOHNBEREICH

Der Hauptwohnbereich umfasst insgesamt ca. 252 m² Wohnfläche zuzüglich ca. 93 m² Nutzfläche.

Drei Schlafzimmer mit ca. 21 m², 18 m² und 14 m² sowie ein ca. 10 m² großes Ankleidezimmer bieten großzügige Rückzugsbereiche.

Ergänzt wird die Etage durch ein Tageslichtbad und ein separates Gäste-WC.

Die ca. 13 m² große Küche verfügt über eine Speisekammer und ist praktisch mit dem ca. 17 m² großen Esszimmerverbunden.

Daran schließt sich das ca. 46 m² große Wohnzimmer an, das mit seiner Großzügigkeit den Mittelpunkt dieser Wohnebene bildet.

WINTERGARTEN / GARTEN

Ein besonderes Highlight ist der ca. 35 m² große Wintergarten mit Kamin.

Er schafft einen lichtdurchfluteten zusätzlichen Wohnbereich und bietet direkten Zugang zur Sonnenterrasse und in den Garten.

Auch von der Küche aus gelangt man ebenerdig in den Außenbereich. Gerade diese Verbindung aus großzügigem Wohnen auf einer Ebene und direktem Bezug ins Grüne macht den besonderen Charakter der Villa aus.

EINLIEGERWOHNUNG

Die separate Einliegerwohnung verfügt über ca. 72 m² Wohnfläche und bietet:

– 3 Zimmer
– Küche
– Duschbad
– Flur
– eigenen Außenzugang
– zusätzliche Verbindung zum Haupthaus

Sie eignet sich ideal für Mehrgenerationenwohnen, Gäste, erwachsene Kinder, Homeoffice oder eine mögliche Vermietung und eröffnet damit zahlreiche flexible Nutzungsmöglichkeiten.

GRUNDSTÜCK / GARAGE

Das großzügige Grundstück ist grün eingebettet und bietet viel Privatsphäre und Rückzug.

Die ca. 30 m² große Doppelgarage ist direkt mit dem Haus verbunden.

Zusätzlich befindet sich auf dem Grundstück ein kleines Gartenhaus, das sich beispielsweise als Atelier, Hobbybereich oder zusätzlicher Rückzugsort nutzen lässt, vorbehaltlich der jeweils zulässigen Nutzung.

RENOVIERUNGS- UND SANIERUNGSPOTENZIAL

Die Immobilie weist Renovierungs- und Sanierungsbedarf auf.

Gerade darin liegt jedoch eine große Chance: Die Villa bietet aufgrund ihrer Größe, Architektur und Raumstruktur eine hervorragende Basis für eine hochwertige, moderne Neugestaltung nach eigenen Vorstellungen.

Auch Grundrissoptimierungen sind denkbar. So könnte beispielsweise das Badezimmer im Haupthaus durch Einbeziehung des separaten WC-Bereichs auf rund 12 m² erweitert und damit deutlich großzügiger gestaltet werden.

NACHBARSCHAFT / RUHE

Unmittelbar angrenzend befindet sich lediglich ein Bürogebäude mit zugehörigen Stellplätzen.

Da dieses typischerweise überwiegend werktags genutzt wird, ist insbesondere abends und am Wochenende eine besonders ruhige Wohnsituation zu erwarten.

FAZIT

Diese Villa verbindet großzügige Wohnflächen, naturnahe Hanglage, separate Einliegerwohnung, Wintergarten, Doppelgarage und erhebliches Gestaltungspotenzial.

Sie eignet sich besonders für Familien, Mehrgenerationenwohnen oder die Kombination aus Wohnen und Arbeiten unter einem Dach.

Lage Landing Page / Exposé

GEHOBENE WOHNLAGE IN HÖSBACH BEI ASCHAFFENBURG

Die Villa befindet sich in einem attraktiven, gepflegten Wohnbereich von Hösbach bei Aschaffenburg. Die ruhige Randlage am Waldrand ist grün und naturnah geprägt und bietet ein hohes Maß an Privatsphäre.

Bis auf das benachbarte Bürogebäude gibt es keine unmittelbare Wohnnachbarschaft. Dadurch entsteht eine besondere Kombination aus Rückzug, Ruhe und guter Erreichbarkeit, ohne auf eine funktionierende Infrastruktur verzichten zu müssen.

Das Umfeld ist geprägt von gepflegten Grundstücken, Einfamilienhäusern und Villen.

ÖFFENTLICHE ANBINDUNG

Der Bahnhof Hösbach liegt ca. 1,5 km entfernt und bietet regionale Bahnverbindungen unter anderem in Richtung Aschaffenburg, Frankfurt und Würzburg.

Ergänzend stehen dort Busverbindungen zur Verfügung. Damit ist die Lage auch für Berufspendler interessant.

AUTOBAHN / FLUGHAFEN

Die A3 ist ca. 1,5 km entfernt und ermöglicht schnelle Verbindungen nach Aschaffenburg, Frankfurt, Würzburg und in das Rhein-Main-Gebiet.

Der Flughafen Frankfurt ist mit dem Auto außerhalb des Berufsverkehrs in ca. 30 Minuten erreichbar.

Die Lage ist damit auch für Selbstständige, Unternehmer und Berufspendler interessant, die regelmäßig regional oder überregional unterwegs sind.

EINKAUFEN / VERSORGUNG

Die Versorgung für den täglichen Bedarf ist sehr gut.

Zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten wie EDEKA, Lidl, ALDI, REWE, Penny, Norma, Globus und dm befinden sich in wenigen Fahrminuten Entfernung.

Weitere Dienstleistungen und gastronomische Angebote sind ebenfalls gut erreichbar.

KINDERGÄRTEN / SCHULEN

Für Familien bietet Hösbach eine gute Betreuungs- und Bildungsinfrastruktur.

Kindergärten befinden sich in der näheren Umgebung. Eine Grund- und Mittelschule ist ca. 1,5 km entfernt, weiterführende Schulen befinden sich in ca. 2,4 km Entfernung.

FREIZEIT / NATUR

Die Lage am Rand des Spessarts bietet einen hohen Freizeit- und Erholungswert.

Wälder, Spazier- und Wanderwege sowie naturnahe Flächen befinden sich praktisch in unmittelbarer Umgebung.

Ob Spaziergänge, Jogging, Radtouren oder Wanderungen – die Umgebung bietet ideale Voraussetzungen für Menschen, die Ruhe und Natur schätzen.

Gleichzeitig ist Aschaffenburg schnell erreichbar und ergänzt die naturnahe Wohnlage um städtische Angebote, Kultur, Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten.

STANDORTQUALITÄT

Hösbach profitiert von seiner Lage zwischen Spessart, Aschaffenburg und Rhein-Main-Gebiet.

Besonders hervorzuheben ist bei dieser Villa die Kombination aus ruhiger Waldrandlage, gehobenem Wohnumfeld, hoher Privatsphäre und sehr guter Verkehrsanbindung.

Das benachbarte Bürogebäude ist die einzige unmittelbare Nachbarschaft und wird typischerweise überwiegend werktags genutzt. Dadurch ist insbesondere abends und am Wochenende eine besonders ruhige Wohnatmosphäre zu erwarten.

Insgesamt handelt es sich um eine attraktive Wohnlage für Käufer, die großzügiges Wohnen im Grünen mit guter Infrastruktur und schneller regionaler Anbindung verbinden möchten.

GRUNDSTÜCK / LAGEQUALITÄT

– wunderschönes, grün eingebettetes Grundstück in ruhiger Lage am Waldrand
– besonders private Grundstückssituation mit viel Abstand und Rückzugsmöglichkeiten
– naturnahes Wohnumfeld mit hohem Freizeit- und Erholungswert
– großzügige Außenbereiche mit Terrasse, Gartenflächen und weiterem Gestaltungspotenzial
– gepflegte Zufahrt zum Haus; die Hauszufahrt wurde bereits erneuert

HAUSTYP / ARCHITEKTUR

– freistehende Villa mit großzügiger Raumstruktur
– Architektur in leichter Hanglage
– Hauptwohnbereich und Einliegerwohnung gut voneinander getrennt nutzbar
– repräsentativer Eingangsbereich mit geschwungener Treppe
– vielseitige Nutzungsmöglichkeiten für Familie, Mehrgenerationenwohnen, Wohnen und Arbeiten oder zusätzliche Vermietung

WOHNFLÄCHEN / FLÄCHENANGEBOT

– Haupthaus mit ca. 252 m² Wohnfläche
– zusätzlich ca. 93 m² Nutzfläche
– separate Einliegerwohnung mit ca. 72 m² Wohnfläche
– insgesamt sehr großzügiges Raumangebot mit flexiblen Nutzungsmöglichkeiten
– das gesamte Haus wird unbewohnt übergeben

HAUPTWOHNBEREICH

– großzügiges Wohnzimmer mit ca. 46 m²
– Esszimmer mit ca. 17 m²
– Küche mit ca. 13 m² und angrenzender Speisekammer
– drei geräumige Schlafzimmer mit ca. 21 m², 18 m² und 14 m²
– Schlafzimmer mit angrenzendem Ankleideraum
– Tageslichtbad
– separates Gäste-WC
– große Diele mit repräsentativer Wohnwirkung

WINTERGARTEN / KAMIN

– ca. 35 m² großer Wintergarten
– lichtdurchfluteter zusätzlicher Wohnbereich mit besonderer Atmosphäre
– Kamin im Wintergarten vorhanden
– direkter Zugang zur Terrasse und in den Garten
– durch die Hanglage ebenerdiger Zugang in den Garten

EINLIEGERWOHNUNG

– separate 3-Zimmer-Einliegerwohnung
– ca. 72 m² Wohnfläche
– eigener Eingang seitlich am Gebäude
– zusätzlicher Zugang aus dem Haupthaus
– Duschbad
– Küche
– ideal nutzbar für Mehrgenerationenwohnen, Gäste, erwachsene Kinder, Homeoffice oder mögliche Vermietung

ERDGESCHOSS / NUTZFLÄCHEN

– Eingangsdiele mit Garderobennische
– Gäste-WC
– Vorratsraum
– Hauswirtschaftsraum
– Heizungsraum
– Vorratsküche
– zusätzlicher Raum zur individuellen Nutzung, z. B. als Büro, Fitness- oder Hobbyraum
– Party-/Hobbyraum
– Kamin im Party-/Hobbyraum vorhanden

GARAGE / PARKEN

– großzügige Doppelgarage
– elektrische Garagentore
– direkter Zugang von der Garage ins Haus
– hoher Alltagskomfort durch geschützten und trockenen Hauszugang

AUSSENBEREICH

– große Terrasse
– weitläufige Gartenflächen mit viel Privatsphäre
– kleines Gartenhaus vorhanden
– vielseitige Nutzung des Gartenhauses denkbar, z. B. als Atelier, Hobbybereich oder zusätzlicher Rückzugsort, vorbehaltlich der jeweils zulässigen Nutzung
– Pool vorhanden
– Pool wurde seit geraumer Zeit nicht genutzt; Zustand und Funktionsfähigkeit sind vom Käufer zu prüfen

HEIZUNG / GEBÄUDETECHNIK

– Gas-Zentralheizung
– Brennwertkessel im Jahr 2013 erneuert
– Kamin im Wintergarten
– Kamin im Party-/Hobbyraum

LEITUNGEN / ANSCHLÜSSE

Im Jahr 2013 wurden nach Angaben des Eigentümers im Außenbereich umfangreiche Leitungen und Anschlüsse erneuert:

– Wasserleitungen im Außenbereich
– Kanalrohre im Außenbereich
– Gasleitungen
– Stromleitungen
– Telefonleitungen
– Glasfaserleitung bis zum Haus
– Hauszufahrt ebenfalls im Jahr 2013 erneuert

ZUSTAND / MODERNISIERUNGSPOTENZIAL

– Renovierungs- und Sanierungsbedarf vorhanden
– attraktive Grundlage für eine hochwertige Neugestaltung nach eigenen Vorstellungen
– großzügige Raumstruktur mit sehr guten Möglichkeiten zur Modernisierung
– Potenzial zur Aufwertung und Optimierung einzelner Grundrissbereiche
– insbesondere im Badbereich des Haupthauses bestehen interessante Möglichkeiten für eine großzügigere Neugestaltung