Großzügige Villa in traumhafter Hanglage mit Wintergarten und Einliegerwohnung

GROSSZÜGIGE VILLA IN TRAUMHAFTER HANGLAGE MIT EINLIEGERWOHNUNG, WINTERGARTEN UND VIEL GESTALTUNGSPOTENZIAL

Diese eindrucksvolle Villa befindet sich in ruhiger, naturnaher Lage auf einem weitläufigen, grün eingebetteten Grundstück und bietet eine seltene Kombination aus großzügigem Wohnen, flexibler Raumstruktur, viel Privatsphäre und außergewöhnlichem Entwicklungspotenzial. Das gesamte Haus wird den Käufern unbewohnt übergeben, sodass die Immobilie nach Erwerb frei genutzt, modernisiert und individuell gestaltet werden kann.

Die Architektur des Hauses folgt dem natürlichen Geländeverlauf. Durch die leichte Hanglage entstehen charmante Ebenen mit direktem Bezug zum Garten sowie eine sehr gute Trennung zwischen Hauptwohnbereich und Einliegerwohnung. Dadurch eignet sich die Immobilie gleichermaßen für Familien mit hohem Platzbedarf, Mehrgenerationenwohnen, Wohnen und Arbeiten unter einem Dach oder Käufer, die eine repräsentative Villa mit zusätzlicher Nutzungseinheit suchen.

BESONDERE ARCHITEKTUR MIT GROSSZÜGIGEM RAUMGEFÜHL

Das Haus erstreckt sich über zwei Ebenen. Aufgrund der Hanglage befindet sich der Hauseingang auf Erdgeschossniveau, während der rückwärtige Bereich dieser Ebene teilweise im Erdreich liegt und über Kellerschachtfenster belichtet wird. Wichtig ist dabei: Man gelangt nicht klassisch „in den Keller hinunter“, sondern bewegt sich vom Eingangsbereich aus auf einer Ebene.

Bereits der Eingangsbereich vermittelt mit seiner geschwungenen Treppe einen repräsentativen Charakter. Die Treppe führt offen in das Obergeschoss und unterstreicht den großzügigen Anspruch des Hauses. Auf dieser unteren Ebene befinden sich neben der Eingangsdiele mit Garderobennische auch ein Gäste-WC, Vorrats- und Hauswirtschaftsflächen, der Heizungsraum, ein Party- bzw. Hobbyraum, eine Vorratsküche, ein zusätzlicher Raum zur individuellen Nutzung sowie die großzügige Doppelgarage mit direktem Zugang ins Haus.

Ein besonderer Bestandteil dieser Ebene ist die separate Einliegerwohnung.

HAUPTWOHNBEREICH MIT CA. 252 M² WOHNFLÄCHE UND GROSSZÜGIGEM WINTERGARTEN

Das Obergeschoss bildet den Hauptwohnbereich der Villa. Hier stehen ca. 229 m² Wohnfläche zur Verfügung; zusammen mit der großen Diele, dem Gäste-WC und den dem Haupthaus zugeordneten Flächen im Erdgeschoss ergibt sich für das Haupthaus eine Wohnfläche von ca. 252 m² zuzüglich ca. 93 m² Nutzfläche.

Der Hauptwohnbereich überzeugt durch eine großzügige und gut nutzbare Raumstruktur. Drei geräumige Schlafzimmer mit ca. 21 m², ca. 18 m² und ca. 14 m² bieten komfortable Rückzugsbereiche. Ergänzt werden diese durch ein ca. 10 m² großes Ankleidezimmer, ein Tageslichtbad sowie ein separates Gäste-WC.

Die Küche mit ca. 13 m² verfügt über eine angrenzende Speisekammer und ist praktisch mit dem ca. 17 m² großen Esszimmer verbunden. Von dort aus öffnet sich der Wohnbereich weiter zum ca. 46 m² großen Wohnzimmer, das mit seiner Großzügigkeit den zentralen Mittelpunkt dieser Wohnebene bildet.

Ein echtes Highlight ist der ca. 35 m² große Wintergarten mit Kamin. Er schafft einen lichtdurchfluteten Wohnbereich mit besonderer Atmosphäre und bietet direkten Zugang zur Sonnenterrasse sowie in den Garten. Durch die Hanglage gelangt man vom Wintergarten und von der Küche aus ebenerdig in den Außenbereich — ein außergewöhnlich angenehmes Wohngefühl, das großzügiges Wohnen auf einer Ebene mit dem direkten Bezug ins Grüne verbindet.

EINLIEGERWOHNUNG MIT VIELFÄLTIGEN NUTZUNGSMÖGLICHKEITEN

Die Einliegerwohnung mit ca. 72 m² Wohnfläche, drei Zimmern, Küche, Duschbad, Flur, eigenem Außenzugang und zusätzlicher Verbindung zum Haupthaus eröffnet zahlreiche Nutzungsmöglichkeiten. Sie eignet sich ideal für Mehrgenerationenwohnen, Gäste, Au-pair, erwachsene Kinder, Homeoffice oder eine mögliche Vermietung.

Gerade diese flexible Nutzbarkeit macht die Immobilie besonders interessant, da sie sich unterschiedlichen Lebensphasen und Wohnkonzepten sehr gut anpassen kann.

GRUNDSTÜCK, GARAGE UND ZUSÄTZLICHE NUTZUNGSMÖGLICHKEITEN

Das großzügige Grundstück ist grün eingebettet und vermittelt ein hohes Maß an Privatsphäre. Die naturnahe Lage, die weitläufige Grundstückssituation und die besondere Hangarchitektur schaffen ein Wohnumfeld mit viel Rückzug und Gestaltungsspielraum.

Die ca. 30 m² große Doppelgarage bietet direkten Zugang ins Haus und damit einen hohen praktischen Komfort im Alltag. Zusätzlich befindet sich auf dem Grundstück ein kleines Gartenhaus, das vielseitig genutzt werden kann — beispielsweise als Atelier, Hobbybereich, Gästehaus oder zusätzlicher Rückzugsort, vorbehaltlich der jeweils zulässigen Nutzung.

RENOVIERUNGS- UND SANIERUNGSBEDARF MIT ATTRAKTIVER PERSPEKTIVE

Wie auf den Fotos erkennbar ist, besteht bei der Immobilie Renovierungs- und Sanierungsbedarf. Gerade darin liegt jedoch auch eine große Chance: Die Villa bietet eine außergewöhnlich großzügige Basis, eine attraktive Grundstruktur und viel Potenzial, um sie nach eigenen Vorstellungen modern, hochwertig und zeitgemäß neu zu gestalten.

Auch einzelne Grundrissbereiche lassen sich im Rahmen einer Sanierung voraussichtlich deutlich aufwerten. So könnte beispielsweise das Badezimmer im Haupthaus durch Einbeziehung des aktuellen separaten WC-Bereichs auf rund 12 m²erweitert werden. Dadurch ließe sich ein deutlich großzügigerer und modernerer Badbereich realisieren.

BESONDERE NACHBARSCHAFTSSITUATION MIT VIEL RUHEPOTENZIAL

Auf der Luftaufnahme ist rechts neben dem Grundstück ein Bürogebäude zu erkennen. Zu diesem gehören unterhalb der Villa weitere Parkplätze. Dabei handelt es sich um die einzigen unmittelbaren Nachbarn. Da die Nutzung in der Regel tagsüber erfolgt, ist insbesondere abends und am Wochenende von einer besonders ruhigen Wohnsituation auszugehen.

Diese besondere Nachbarschaftssituation unterstreicht den privaten Charakter der Immobilie und macht das Anwesen zusätzlich attraktiv für Käufer, die großzügiges Wohnen mit Abstand, Ruhe und Rückzugsmöglichkeiten suchen.

FAZIT

Diese Villa bietet eine seltene Kombination aus repräsentativer Größe, naturnaher Hanglage, separater Einliegerwohnung, großzügigem Wintergarten, Doppelgarage und hohem Gestaltungspotenzial. Sie richtet sich an Käufer, die keine standardisierte Immobilie suchen, sondern ein großzügiges Anwesen mit Charakter, Substanz und Entwicklungsmöglichkeiten.

Ob als Familiendomizil, Mehrgenerationenhaus, Kombination aus Wohnen und Arbeiten oder großzügige Villa mit zusätzlicher Nutzungseinheit — dieses Objekt bietet außergewöhnlich viele Möglichkeiten und kann durch eine zielgerichtete Modernisierung zu einem beeindruckenden Wohnsitz mit besonderer Ausstrahlung entwickelt werden.

GEHOBENE WOHNLAGE IN HÖSBACH BEI ASCHAFFENBURG

Die Villa befindet sich in einem besonders attraktiven und gepflegten Wohnbereich von Hösbach bei Aschaffenburg. Die Lage ist ruhig, grün und naturnah geprägt und vermittelt durch ihre Randlage am Waldrand ein außergewöhnlich privates Wohngefühl.

Bis auf das benachbarte Bürogebäude befindet sich die Immobilie nahezu in einer alleinlageähnlichen Situation. Dadurch entsteht eine seltene Kombination aus Rückzug, Ruhe und Privatsphäre, ohne auf eine gute Anbindung und eine funktionierende Infrastruktur verzichten zu müssen. Gerade für Käufer, die ein großzügiges Anwesen in einer gehobenen, grünen Umgebung suchen, bietet diese Lage eine besonders reizvolle Grundlage.

Der umliegende Wohnbereich ist geprägt von gepflegten Gärten, breiten Straßen, ansprechender Architektur sowie Einfamilienhäusern und Villen, die für gehobene Wohnansprüche stehen. Die Lage eignet sich daher besonders für Familien und anspruchsvolle Käufer, die repräsentatives Wohnen in ruhiger Umgebung mit einer guten Erreichbarkeit der umliegenden Städte verbinden möchten.

ÖFFENTLICHE ANBINDUNG

Die öffentliche Anbindung ist für eine derart ruhige und naturnahe Wohnlage sehr gut. Der Bahnhof ist ca. 1,5 kmentfernt und bietet Anschluss an mehrere regionale Bahnverbindungen.

Von dort bestehen unter anderem Verbindungen mit den Linien RE54 Richtung Frankfurt am Main und Bamberg, RE55 Richtung Frankfurt am Main und Würzburg, RB58 Richtung Frankfurt Stadion und Laufach sowie RB79 Richtung Aschaffenburg und Gemünden. Damit ist die Lage auch für Berufspendler interessant, die regelmäßig in Richtung Aschaffenburg, Frankfurt, Würzburg oder in das weitere Rhein-Main-Gebiet unterwegs sind.

Ergänzend stehen am Bahnhof Busverbindungen zur Verfügung, unter anderem die Linien 42 in Richtung Rabenhausen und Aschaffenburg Hauptbahnhof sowie 43 in Richtung Aschaffenburg Hauptbahnhof.

AUTOBAHNANBINDUNG

Ein wesentlicher Standortvorteil ist die sehr gute Anbindung an die Autobahn. Die A3 ist ca. 1,5 km entfernt und ermöglicht eine zügige Verbindung in Richtung Aschaffenburg, Frankfurt am Main, Würzburg und das weitere Rhein-Main-Gebiet.

Damit verbindet die Lage eine ruhige, grüne Wohnsituation mit einer ausgesprochen praktischen regionalen und überregionalen Erreichbarkeit. Gerade für Käufer, die beruflich mobil sein müssen, aber privat ein ruhiges und hochwertiges Wohnumfeld bevorzugen, ist diese Kombination sehr attraktiv.

FLUGHAFENANBINDUNG

Der Flughafen Frankfurt ist mit dem Auto außerhalb des Berufsverkehrs in ca. 30 Minuten erreichbar. Damit eignet sich die Lage auch für Menschen, die regelmäßig national oder international reisen und dennoch nicht in direkter Großstadtnähe wohnen möchten.

Diese gute Flughafenanbindung ist insbesondere für Selbstständige, Unternehmer, Berufspendler und international ausgerichtete Käufer ein klarer praktischer Vorteil.

EINKAUFSMÖGLICHKEITEN

Die Versorgung für den täglichen Bedarf ist sehr gut. Einkaufsmöglichkeiten wie Penny, Norma, EDEKA, Lidl und Globus befinden sich in einer Entfernung von ca. 1,8 km. Weitere Angebote wie EDEKA, ALDI, dm und REWE sind ca. 2,3 km entfernt.

Ergänzend stehen weitere Einkaufsmöglichkeiten, darunter Penny, Lidl, Rossmann und ein Spielwarengeschäft, in einer Entfernung von ca. 4,4 km zur Verfügung. Damit bietet Hösbach eine sehr solide Alltagsinfrastruktur mit kurzen Wegen zu Nahversorgung, Drogerien und weiteren Dienstleistungen.

KINDERGÄRTEN UND SCHULEN

Für Familien bietet Hösbach eine gute Bildungs- und Betreuungsinfrastruktur. Kindergärten befinden sich in Entfernungen von ca. 850 m sowie ca. 1,6 km.

Eine Grund- und Mittelschule ist ca. 1,5 km entfernt. Zwei weiterführende Schulen befinden sich in einer Entfernung von ca. 2,4 km. Damit sind wichtige Bildungs- und Betreuungseinrichtungen gut erreichbar und machen die Lage auch für Familien mit Kindern besonders interessant.

FREIZEIT UND ERHOLUNG

Die Lage am Rand des Spessarts bietet einen außergewöhnlich hohen Freizeit- und Erholungswert. Wälder, Spazierwege und naturnahe Flächen befinden sich praktisch in unmittelbarer Umgebung und ermöglichen eine Vielzahl an Aktivitäten im Freien.

Ob Spaziergänge, Jogging, Radtouren oder ausgedehnte Wanderungen — die Umgebung bietet ideale Voraussetzungen für Menschen, die Natur, Ruhe und Bewegung im Grünen schätzen. Gleichzeitig ist Aschaffenburg schnell erreichbar und ergänzt das naturnahe Wohnen um städtische Angebote, Kultur, Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten.

Die Region um Hösbach überzeugt durch ihre landschaftliche Vielfalt und ihre Lage am Fuße des Spessarts. Dadurch entsteht ein Wohnumfeld, das sowohl für Naturliebhaber als auch für Käufer mit beruflicher Bindung an Aschaffenburg, Frankfurt oder Würzburg attraktiv ist.

STANDORTQUALITÄT

Hösbach liegt in Unterfranken in der Nähe von Aschaffenburg und profitiert von seiner attraktiven Position zwischen Spessart, Rhein-Main-Gebiet und den wichtigen Verkehrsachsen der Region. Die Lage verbindet gehobenes Wohnen im Grünen, eine gute Infrastruktur, eine schnelle Autobahnanbindung und eine sehr gute Erreichbarkeit größerer Städte.

Für die hier angebotene Villa ist insbesondere die Kombination aus ruhiger Randlage am Waldrand, gehobenem Wohnumfeld, großer Privatsphäre und guter Verkehrsanbindung hervorzuheben. Das benachbarte Bürogebäude stellt die einzige unmittelbare Nachbarschaft dar und ist typischerweise vor allem werktags genutzt, sodass abends und am Wochenende eine besonders ruhige Wohnatmosphäre zu erwarten ist.

Insgesamt handelt es sich um eine außergewöhnlich attraktive Wohnlage für Käufer, die ein großzügiges Anwesen mit viel Rückzug, naturnaher Umgebung und gleichzeitig sehr guter regionaler Anbindung suchen.

GRUNDSTÜCK / LAGEQUALITÄT

• Wunderschönes, grün eingebettetes Grundstück in ruhiger Lage am Waldrand

• Besonders private Grundstückssituation mit viel Abstand und Rückzugsmöglichkeiten

• Naturnahes Wohnumfeld mit hohem Freizeit- und Erholungswert

• Großzügige Außenbereiche mit Terrasse, Gartenflächen und weiterem Gestaltungspotenzial

• Gepflegte Zufahrt zum Haus; die Hauszufahrt wurde bereits erneuert

HAUSTYP / ARCHITEKTUR

• Freistehende Villa mit großzügiger Raumstruktur

• Architektur in leichter Hanglage

• Hauptwohnbereich und Einliegerwohnung gut voneinander getrennt nutzbar

• Repräsentativer Eingangsbereich mit geschwungener Treppe

• Vielseitige Nutzungsmöglichkeiten für Familie, Mehrgenerationenwohnen, Wohnen und Arbeiten oder zusätzliche Vermietung

WOHNFLÄCHEN / FLÄCHENANGEBOT

• Haupthaus mit ca. 252 m² Wohnfläche

• Zusätzlich ca. 93 m² Nutzfläche

• Separate Einliegerwohnung mit ca. 72 m² Wohnfläche

• Insgesamt sehr großzügiges Raumangebot mit flexibler Nutzungsmöglichkeit

• Das gesamte Haus wird unbewohnt übergeben

HAUPTWOHNBEREICH

• Großzügiges Wohnzimmer mit ca. 46 m²

• Esszimmer mit ca. 17 m²

• Küche mit ca. 13 m²

• Angrenzende Speisekammer

• Drei geräumige Schlafzimmer mit ca. 21 m², ca. 18 m² und ca. 14 m²

• Schlafzimmer mit angrenzendem Ankleideraum

• Tageslichtbad

• Separates Gäste-WC

• Große Diele mit repräsentativer Wohnwirkung

WINTERGARTEN / KAMIN

• Ca. 35 m² großer Wintergarten

• Lichtdurchfluteter Wohnbereich mit besonderer Atmosphäre

• Kamin im Wintergarten vorhanden

• Direkter Zugang zur Terrasse und in den Garten

• Ebenerdiger Gartenbezug durch die Hanglage

EINLIEGERWOHNUNG

• Separate 3-Zimmer-Einliegerwohnung

• Ca. 72 m² Wohnfläche

• Eigener Eingang seitlich am Gebäude

• Zusätzlich Zugang aus dem Haupthaus

• Duschbad

• Küche

• Ideal nutzbar für Mehrgenerationenwohnen, Gäste, Au-pair, Homeoffice oder mögliche Vermietung

• Einliegerwohnung ist mittlerweile unbewohnt; die Möbel wurden entfernt

ERDGESCHOSS / NUTZFLÄCHEN

• Eingangsdiele mit Garderobennische

• Gäste-WC

• Vorratsraum

• Hauswirtschaftsraum

• Heizungsraum

• Vorratsküche

• Zusätzlicher Raum zur individuellen Nutzung, z. B. Büro, Fitness oder Hobby

• Party- bzw. Hobbyraum

• Kamin im Partykeller vorhanden

GARAGE / PARKEN

• Großzügige Doppelgarage

• Elektrische Garagentore

• Direkter Zugang von der Garage ins Haus

• Hoher Alltagskomfort durch geschützten und trockenen Zugang

AUSSENBEREICH

• Große Terrasse

• Gartenflächen mit viel Privatsphäre

• Kleines Gartenhaus vorhanden

• Gartenhaus vielseitig nutzbar, z. B. als Gästehaus, Atelier, Hobbybereich oder zusätzlicher Rückzugsort, vorbehaltlich der zulässigen Nutzung

• Pool vorhanden

• Der Pool wurde seit geraumer Zeit nicht genutzt; Zustand und Funktionsfähigkeit sind vom Käufer zu prüfen

HEIZUNG / GEBÄUDETECHNIK

• Gas-Zentralheizung

• Brennwertkessel im Jahr 2013 erneuert

• Kamin im Wintergarten

• Kamin im Partykeller

LEITUNGEN / ANSCHLÜSSE / AUSSENBEREICH

• Im Jahr 2013 wurden im Außenbereich umfangreiche Leitungen und Anschlüsse erneuert

• Erneuert wurden nach Angabe:

  • Wasserleitungen im Außenbereich

  • Kanalrohre im Außenbereich

  • Gasleitungen

  • Stromleitungen

  • Telefonleitungen

  • Glasfaserleitung bis zum Haus

  • Jeweilige Anschlüsse

• Hauszufahrt ebenfalls im Jahr 2013 erneuert

ZUSTAND / MODERNISIERUNGSPOTENZIAL

• Renovierungs- und Sanierungsbedarf vorhanden

• Attraktive Grundlage für eine hochwertige Neugestaltung nach eigenen Vorstellungen

• Großzügige Raumstruktur mit sehr guten Möglichkeiten zur Modernisierung

• Potenzial zur Aufwertung einzelner Grundrissbereiche, insbesondere im Badbereich des Haupthauses