TOP LAGE! EFH + Einliegerwohnung mit Aufzug und hochwertiger Ausstattung

Ein Haus mit Ausstrahlung, Komfort und außergewöhnlicher Vielseitigkeit

Dieses stilvolle Einfamilienhaus mit separater Einliegerwohnung im Dachgeschoss präsentiert sich als Immobilie mit besonderer Ausstrahlung, großzügigem Raumangebot und einer Ausstattung, die Komfort und Funktionalität auf bemerkenswerte Weise miteinander verbindet.

Mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 294 m² – davon rund 231 m² im Haupthaus und ca. 63 m² in der Dachgeschosswohnung – eröffnet sich hier ein Wohnkonzept, das in vielerlei Hinsicht überzeugt: als anspruchsvolles Zuhause für die Familie, für das Wohnen mehrerer Generationen, für die Verbindung von Privatleben und Beruf oder auch für eine teilweise Vermietung.

Besonderer Wohnkomfort durch Aufzug und durchdachtes Nutzungskonzept

Ein prägendes Ausstattungsmerkmal des Hauses ist der integrierte Personenaufzug, der das Unter- bzw. Erdgeschoss mit dem Hochparterre und dem Obergeschoss verbindet. Er verleiht der Immobilie nicht nur einen besonderen Komfort, sondern unterstützt zugleich eine weitgehend altersgerechte Nutzung. Ergänzend hierzu sind sämtliche Ebenen – mit Ausnahme der Dachgeschosswohnung – selbstverständlich auch über das Treppenhaus erreichbar. Die Dachgeschosswohnung verfügt über einen separaten Zugang über das seitliche Treppenhaus.

Privater Außenbereich mit hohem Freizeit- und Erholungswert

Das Haus wurde ca. im Jahr 2002 kernsaniert und bietet eine Ausstattung, die in dieser Kombination Seltenheitswert besitzt. Der Außenbereich fügt sich harmonisch in den hochwertigen Gesamteindruck ein: Der geschmackvoll angelegte Garten mit ca. 10 x 3 m großem Swimmingpool, Außendusche, großzügiger Terrasse und der Möglichkeit zur Einrichtung einer Sommerküche schafft einen privaten Rückzugsort mit hohem Freizeit- und Erholungswert.

Unter-/Erdgeschoss – komfortabel, funktional und mit besonderer Wellnessnote

Das Unter- bzw. Erdgeschoss liegt durch die Geländesituation auf Hofniveau und verfügt damit über einen zweiten, ebenerdigen Zugang zum Haus. Von hier aus sind sowohl der offene Eingangsbereich als auch der Aufzug komfortabel erreichbar. Darüber hinaus ist diese Ebene über das interne Treppenhaus mit den darüberliegenden Geschossen verbunden.

Besonders hervorzuheben ist das auf dieser Ebene befindliche Wellnessbad, das mit einer Dampfsauna samt Sternenhimmel und Farbwechselbeleuchtung sowie einer ebenerdigen Dusche ausgestattet ist und dem Haus eine besondere Note verleiht. Ergänzt wird das Raumangebot durch eine separate Toilette, einen Hauswirtschaftsraum, zwei Kellerräume sowie einen offenen Bereich mit Zugang zum zweiten Hauseingang und zum Aufzug.

Hochparterre – der einladende Mittelpunkt des Hauses

Das Hochparterre bildet den zentralen Wohnbereich des Hauses und überzeugt durch seine großzügige, einladende Gestaltung. Hier befinden sich die ca. 15 m² große Küche mit Zugang zur Terrasse, ein Gäste-WC, eine Abstellkammer, das großzügige Wohnzimmer mit ca. 38 m² sowie ein weiterer, lichtgeprägter Raum mit teils bodentiefer Verglasung und schönem Blick in den Garten. Dieser Bereich verleiht dem Haus eine besondere Wohnatmosphäre und eignet sich in idealer Weise als erweiterter Wohn-, Ess- oder Rückzugsbereich.

Die vorhandene Einbauküche ist Bestandteil des Angebots und verbleibt im Haus.

Obergeschoss – großzügige Zimmer und hochwertige Wohnqualität

Im Obergeschoss stehen drei gut geschnittene Zimmer mit ca. 15 m², 16 m² und 18 m² zur Verfügung. Zwei der Zimmer verfügen über Zugang zu einem Balkon mit Blick in den Garten. Ergänzt wird diese Etage durch ein großes Duschbad, eine separate Toilette sowie einen Ankleideraum. Das verlegte Bambusparkett unterstreicht die wohnliche und zugleich hochwertige Anmutung dieser Ebene.

Zusätzliche Ausstattungsdetails wie eine praktische Wäscherutsche vom Obergeschoss direkt in den Hauswirtschaftsraum sowie eine zentrale Staubsaugeranlage tragen auf angenehme Weise zum hohen Alltagskomfort bei.

Dachgeschoss – separate Einliegerwohnung mit eigenständigem Potenzial

Die separate Wohnung im Dachgeschoss erweitert das Nutzungsspektrum der Immobilie in besonders attraktiver Weise. Sie verfügt über ein Wohnzimmer, eine Küche, ein Bad, ein Schlafzimmer, einen Balkon, ein Gäste-WC sowie eine interne Treppe mit Zugang zum Spitzboden. Eine eigene Gas-Etagenheizung sorgt für zusätzliche Unabhängigkeit und eröffnet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten – sei es für Familienangehörige, Gäste, als Arbeitsbereich oder zur Vermietung.

Die genaue Aufteilung auf einen Blick

Die genaue Aufteilung der Etagen entnehmen Sie bitte den beigefügten 3D-Grundrissen.

Lage

Die Lage am Bohlenweg 12 in Aschaffenburg überzeugt durch eine sehr gute Alltagsinfrastruktur sowie eine überdurchschnittlich starke Anbindung und erfüllt damit wesentliche Voraussetzungen für eine hohe Wohnqualität. Der Standort ist geprägt von einem urbanen Umfeld mit gemischter Nutzung aus Wohnen, Bildung und Nahversorgung, was zugleich für eine stabile Nachfragebasis spricht.

Öffentliche Anbindung

Die Bushaltestellen Ludwigsallee und Vischerstraße sind innerhalb von etwa 5 Minuten fußläufig erreichbar. Zusätzlich befindet sich die Station Aschaffenburg Hochschule ebenfalls in wenigen Gehminuten Entfernung. Dadurch sind Verbindungen in Richtung Innenstadt und zu weiteren Zielen im Stadtgebiet komfortabel und unkompliziert nutzbar.

Autobahnanbindung

Die Auffahrt zur A3 ist mit dem Auto in wenigen Minuten erreichbar. Auch die Anbindung an die B26 liegt in kurzer Fahrdistanz. Damit ist der Standort insbesondere für Pendler sowie für den regionalen Individualverkehr sehr gut positioniert.

Einkaufsmöglichkeiten

Für den täglichen Bedarf stehen Kaufland sowie REWE in der näheren Umgebung zur Verfügung und sind schnell erreichbar. Ergänzend bietet der Asia Markt by Siri eine weitere Einkaufsmöglichkeit in fußläufiger Distanz. Insgesamt verfügt Aschaffenburg über ein breit gefächertes Einzelhandelsangebot mit zahlreichen Geschäften, Cafés und Restaurants. Die City-Galerie liegt zudem nur etwa 1 km vom Objekt entfernt und erweitert das Angebot zusätzlich.

Kindergärten und Schulen

Auch im Bereich Bildung und Betreuung ist der Standort sehr gut aufgestellt. In Aschaffenburg stehen zahlreiche Grundschulen, Mittelschulen, weiterführende Schulen sowie verschiedene Betreuungsangebote für Kinder zur Verfügung. Das Kronberg-Gymnasium liegt ca. 700 m vom Haus entfernt, die Privatschule Krauß ist nach rund 2 kmerreichbar. Die Brentano-Mittelschule befindet sich in einer Entfernung von ca. 1,4 km, die Grünewald-Grundschulesogar nur etwa 200 m vom Haus entfernt.

Für die Kleinsten stehen in den Stadtteilen Krippenplätze, Kinderhäuser, Kindergärten sowie ergänzende Angebote durch Tagesmütter und Tagespflegestellen zur Verfügung. Die Einrichtungen werden von unterschiedlichen Trägern betrieben und bieten teils verschiedene pädagogische Ausrichtungen.

Freizeit

Auch das Freizeitangebot in der Umgebung ist vielfältig. Mit der Großmutterwiese sowie der Grünbrücke befinden sich attraktive Grünflächen für kurze Auszeiten in der Nähe. Sportliche Angebote wie der TVA 1860 und das Sportcenter sind ebenfalls in wenigen Minuten erreichbar. Hinzu kommen kulturelle Einrichtungen wie das Gentilhaus und das Zimmertheater.

Der Park Schöntal, an der Verbindung zwischen Fußgängerzone und Herstallstraße gelegen, bietet insbesondere in den Sommermonaten eine angenehme Möglichkeit zur Erholung und ist nach rund 800 m erreichbar. Darüber hinaus stehen mit den Aschaffenburger Bädern, der Eissporthalle sowie zahlreichen Sportvereinen, Bolzplätzen, Kinderspielplätzen und einer Skateranlage vielseitige Freizeitmöglichkeiten für unterschiedliche Altersgruppen zur Verfügung. Die Grünanlagen und Wälder in Aschaffenburg schaffen zudem ideale Voraussetzungen für Spaziergänge, Laufstrecken und Naherholung im Alltag.

Ausstattung und Besonderheiten

Flächenangebot

• Haupthaus mit ca. 231 m² Wohnfläche
• Dachgeschosswohnung mit ca. 63 m² Wohnfläche

Komfort

• Personenaufzug vom Untergeschoss/Erdgeschoss über das Hochparterre bis ins 1. Obergeschoss
• Schlafzimmer mit begehbarem Ankleideraum
• Wäscherutsche vom 1. Obergeschoss in den Hauswirtschaftsraum
• Zentrale Staubsaugeranlage

Küchen

• Einbauküche mit Elektrogeräten im Haupthaus

Bäder und Wellness

• Hochwertiges Wellnessbad mit Dampfsauna, Lichterhimmel und ebenerdiger Dusche
• Zusätzliche Toilette im Untergeschoss/Erdgeschoss
• Gäste-WC im Hochparterre
• Weiteres WC im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss

Bodenbeläge

• Im Untergeschoss und Hochparterre: mediterraner Fliesenboden
• Im 1. Obergeschoss: Bambusparkett und Fliesen
• Im Dachgeschoss: Parkett und Fliesenboden

Heizungs- und Gebäudetechnik

• Fußbodenheizung im Untergeschoss/Erdgeschoss sowie im Hochparterre
• Zusätzliche Heizkörper im Hochparterre, ideal für die Übergangszeit
• Zwei Gasheizungen: eine für das Haupthaus, eine separat für die Dachgeschosswohnung

Fenster, Beschattung und Sicherheit

• Doppelt verglaste Isolierfenster
• Elektrische Rollläden überwiegend vorhanden
• Elektrisches Hoftor

Außenbereich

• Schön angelegter Garten mit Pool
• Große Terrasse hinter dem Pool
• Außendusche
• Anschlüsse für eine Außenküche vorhanden
• Zwei überdachte Stellplätze (offene Garage) im Hof hinter dem Haus

Sanierungen und Modernisierungen

In den Jahren 2002 bis 2008 wurden unter anderem folgende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmendurchgeführt:

Gebäude und Konstruktion

• Erneuerung der Fenster
• Modernisierung des Innen- und Außenputzes
• Dämmung der obersten Geschossdecke sowie des Dachgeschosses
• Umbau des Treppenhauses
• Anbau eines Personenaufzugs

Technische Ausstattung

• Erneuerung der Elektroinstallationen
• Modernisierung der Sanitärinstallationen

Innenausstattung

• Erneuerung bzw. Modernisierung von Fliesen, Bädern, WCs und Küche
• Erneuerung der Bodenbeläge

Außenanlagen

• Anbau überdachter Parkplätze
• Neubau des Schwimmbeckens im Garten mit Dusche und Herren-WC
• Neugestaltung der Gartenanlage